ベトナム行政再編と地価高騰の実態 

はじめに 

2025年に入り、ベトナムでは行政区画の再編や省の統合に関する報道が相次ぎ、不動産市場においても注目が集まっている。特にこれらの報道を受けた地域では、短期間で地価が急騰する現象が見られ、多くの投資家が投機的な取引に動いた。しかし、こうした価格上昇は実需に裏打ちされたものではないケースも多く、短期的な熱狂の後に市場が冷え込むリスクも顕在化している。本レポートでは、最近のベトナム各地での地価上昇事例を分析するとともに、その背景や政府の対応、日本人投資家にとっての留意点について考察する。 

地価高騰の背景：行政再編の報道が引き金となる 

2025年第一四半期に入り、ベトナム不動産市場は複数の地方で急激な地価上昇を記録した。特に、行政機関の新設や省の合併といった行政再編の報道が出た直後に、該当地域の地価が20～40%上昇する事例が相次ぐ。 

たとえば、北部のバクザン省では、同省バクザン市の一部エリアで2024年末と比較して20%以上の上昇率を示す。また、フート省のヴァンフー、チュンヴオン、トーソン、タインミウ、ザーカムなどの地区では、長年放置されていた住宅地や都市区画ですら、前年比で20〜30%の価格上昇を見せる。ハイフォン市のキエントゥイ、アンドン、トゥイグエン地区においても同様に、15〜20%の価格上昇が確認される。 

南部では、ドンナイ省のニョントラック地域において、2024年同時期比で20〜30%、一部では40%以上の価格上昇が報告される。 

図表　合併後の34の省・中央直轄市  

No.	省・市名	行政区分 (省、中央直轄市)	変更有無	合併後の行政の中心地（省・市人民委員会の設置場所）	2024年のGRDP総額 （Bil VND)
1	Hanoi	中央直轄市	変更なし	変更なし	1,778,000
2	Hue	中央直轄市	変更なし	変更なし	80,000
3	Lai Chau	省	変更なし	変更なし	31,024
4	Dien Bien	省	変更なし	変更なし	31,663
5	Son La	省	変更なし	変更なし	76,626
6	Cao Bang	省	変更なし	変更なし	25,204
7	Lang Son	省	変更なし	変更なし	49,736
8	Quang Ninh	省	変更なし	変更なし	347,500
9	Thanh Hoa	省	変更なし	変更なし	318,752
10	Nghe An	省	変更なし	変更なし	216,943
11	Ha Tinh	省	変更なし	変更なし	112,855
12	Tuyen Quang	省	Tuyen Quang省とHa Giang省の合併	旧Tuyen Quang省	86,246
13	Lao Cai	省	Lao Cai省とYen Bai省の合併	旧Yen Bai省	125,885
14	Thai Nguyen	省	Thai Nguyen省とBac Kan省の合併	旧Thai Nguyen省	180,849
15	Phu Tho	省	Vinh Phuc省、Phu Tho省とHoa Binh省の合併	旧Phu Tho省	352,620
16	Bac Ninh	省	Bac Ninh省とBac Giang省の合併	旧Bac Giang省	439,000
17	Hung Yen	省	Hung Yen省とThai Binh省の合併	旧Hung Yen省	231,170
18	Hai Phong	中央直轄市	Hai Duong省とHai Phong市の合併	旧Hai Phong市	658,381
19	Ninh Binh	省	Ninh Binh省とHa Nam省の合併	旧Ninh Binh省	288,345
20	Quang Tri	省	Quang Binh省とQuang Tri省の合併	旧Quang Binh省	113,687
21	Da Nang	中央直轄市	Quang Nam省とDa Nang市の合併	旧Da Nang市	280,307
22	Quang Ngai	省	Kon Tum省とQuang Ngai省の合併	旧Quang Ngai省	173,599
23	Gia Lai	省	Binh Dinh省とGia Lai省の合併	旧Binh Dinh省	242,007
24	Khanh Hoa	省	Ninh Thuan省とKhanh Hoa省の合併	旧Khanh Hoa省	188,921
25	Lam Dong	省	Lam Dong省、Dak Nong省とBinh Thuan省の合併	旧Lam Dong省	310,989
26	Dak Lak	省	Dak Lak省とPhu Yen省の合併	旧Dak Lak省	203,959
27	Ho Chi Minh市	中央直轄市	Ba Ria – Vung Tau省、Binh Duong省とHo Chi Minh市の合併	旧Ho Chi Minh市	2,715,511
28	Dong Nai	省	Dong Nai省とBinh Phuoc省の合併	旧Dong Nai省	115,851
29	Tay Ninh	省	Tay Ninh省とLong An省の合併	旧Long An省	291,986
30	Can Tho	中央直轄市	Can Tho市、Soc Trang省とHau Giang省の合併	旧Can Tho市	281,674
31	Vinh Long	省	Vinh Long省とBen Tre省の合併	旧Vinh Long省	254,469
32	Dong Thap	省	Tien Giang省とDong Thap省の合併	旧Tien Giang省	124,264
33	Ca Mau	省	Ca Mau省とBac Lieu省の合併	旧Ca Mau省	153,160
34	An Giang	省	An Giang省とKien Giang省の合併	旧Kien Giang省	270,771

 

行政再編の報道が引き金となる投機的取引の実態と市場リスク 

こうした地価上昇の背景には、実需よりも明らかに投機的動機が見られる。ベトナム建設省および不動産仲介協会（VARS）の分析によれば、情報が流れた直後に短期的に価格が高騰し、実際の取引量も一時的に増加する傾向があるが、その大半が長期的需要や人口増加を反映したものではない。 

実際に3月・4月に発生した地価高騰局面の後、土地市場は急速に冷え込んだ。具体的には、2～3週間以内に該当地域の不動産市場は落ち着きを見せ、地価の下落と流動性の低下により、多くの投資家が損切りを余儀なくされる状況となった。 

VARS会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、「今回の上昇局面も、FOMO（取り残されることへの恐怖）に駆られた投資家心理が強く影響している。実際には、行政の枠組みが変わっても短期的にインフラ投資や生活環境の改善が伴うとは限らず、価格上昇が正当化される根拠にはなりにくい」と指摘する。 

また、多くの個人投資家が高値掴みの状態となり、資金が塩漬けとなる事態も過去に多く見られる。たとえば、ハノイやホーチミン市の一部郊外地域で「区」への昇格が報じられた際、一時的に価格が急騰するが、インフラ整備が追いつかず、その後価格が下落する「バブル崩壊」のような現象も起きる。 

政府の行動 

直近の各省庁との会合において、Tran Hong Ha副首相は、ベトナムの不動産市場には依然として多くの不安定要素が残っていると指摘した。同氏によれば、ベトナムの不動産価格の上昇速度は世界でも上位に位置しており、それに反比例して国民の住宅取得可能性が低下している点は深刻な懸念材料である。 

副首相は、未利用地や開発遅延プロジェクトに対する課税措置の検討が必要であるとの認識を示した。ただし、実需と投機を明確に区別し、合法的に住宅・土地を使用している国民に不当な課税負担が生じないよう慎重な制度設計が求められると強調した。 

建設省は、他の関係省庁と連携し、国家管理の下で不動産および土地使用権を取引する「不動産・土地取引センター」のパイロットモデルを検討する方針を示している。この取り組みは、不動産取引の公開性・透明性の向上につながると期待されている。 

さらに同省は、財務省に対し、投機的取引を抑制するための税制措置を提案するよう要請しており、取引ごとの差額に対する課税方式の導入も検討対象に含まれている。 

日本人投資家への示唆と留意点 

ベトナム不動産市場は、今後も都市化の進展や経済成長に伴い、中長期的に有望な投資先と見なされる。しかし、行政再編や区画昇格といった短期的ニュースに基づく投機は、過去の事例から見ても高リスクである。 

特に以下のような点に注意する必要がある： 

• 実需の裏付けがあるかを確認する：人口流入、交通インフラ、産業立地など、中長期の成長要因を精査する。 

• 短期売買を前提とした投資は避ける：一時的な熱狂に乗じた投資は、価格がピークアウトした途端に流動性が失われるリスクがある。 

• 現地パートナーと慎重に連携する：正確な情報を得るために、信頼できる仲介会社や開発業者と協力する。 

• 行政方針や都市計画の正式発表を待つ：噂レベルの情報に基づく判断は避ける。 

• 専門的な視点からの助言を得るため、現地のコンサルティング会社の意見を積極的に活用する：投資機会を逃さず、リスクを最小限に抑えるためにも有効である。 

今後、ベトナム政府が不動産市場の健全化に向けて法的整備を進め、過度な投機を抑制する方針を打ち出す可能性がある。日本人投資家としては、こうした動きも見極めつつ、冷静かつ戦略的な判断を行うことが求められる。 

おわりに 

行政再編に伴う地価上昇は、ベトナム不動産市場における新たな現象ではあるが、それが投資機会であるか否かを見極めるためには、冷静かつ多角的な視点が求められる。短期的な報道や噂に基づく投機的行動は、過去の事例からも高いリスクを伴うことが示されており、特にインフラや人口動態といった実需を欠く場合には、価格の反落と流動性の低下に直面する可能性が高い。 

ベトナム政府も市場の健全化に向けた法整備を進めており、今後はより透明性の高い取引環境の構築が期待される。日本人投資家にとっては、現地の専門家と連携し、制度的動向を注視しながら、中長期的な視野で戦略的な意思決定を行うことが、持続可能なリターンを得る鍵となるだろう。