ベトナム投資の地方シフト｜イオン、ダナンで4300億ドン規模開発 - VietBiz（ベトビズ）ベトナム投資の地方シフト

イオンモール・ダナン計画の全容：ＢＩＭグループ（BIM Group）との提携による4兆3,000億ドンの巨額投資
「地方シフト」の背景：なぜ日本投資家は地方都市に注目するのか？
2025年ベトナム小売市場の展望：ライフスタイル型小売の黄金時代
ケーススタディ：ＢＩＭグループ（BIM Group）とイオンモール（AEON Mall）の「戦略的パートナーシップ」
地方展開における課題と法的障壁（ベトナム外資規制小売）
日本企業への提言：M&Aと戦略的提携による市場参入
まとめ

イオンモール・ダナン計画の全容：ＢＩＭグループ（BIM Group）との提携による4兆3,000億ドンの巨額投資

2024年5月、ＢＩＭグループ（BIM Group）とイオンモールベトナム（AEONMALL Vietnam）は、「イオンモール・ダナン・ホアスアン（AEON Mall Da Nang Hoa Xuan）」の開発に関する提携合意を正式に締結した。本プロジェクトは、総投資額が約4兆3,810億ドン（〜約265億円／約1億9,250万米ドル）に上る大規模開発であり、日本の小売最大手であるイオンの中部地域への初進出を意味する。

イソベ・ダイスケ氏 – イオンモールベトナム総支配人およびドアン・クオック・フイ氏 – BIMグループ会長兼総支配人の署名式にて
出典: VNExpress

プロジェクトの規模とスペック： 敷地面積は約10ヘクタール（101,800 $m^2$）で、延床面積は約126,740 $m^2$に達する。
戦略的立地： ダナン市カムレ区ホアスアン地区に位置する。同エリアはダナン市が新たな都市拠点としてインフラ整備を重点的に進めており、急速な都市化が進行している。
強固なパートナーシップ： 本プロジェクトは、ハノイでの「イオンモール・ハドン（AEON Mall Ha Dong）」の成功に続く、10年以上にわたる両社の戦略的協力関係のさらなる深化を象徴している。

この開発は単なる店舗網の拡大に留まらず、ベトナムの現代的な商業・サービスエコシステムのポテンシャルに対する、日本投資家の長期的かつ揺るぎない信頼を裏付けるものである。

「地方シフト」の背景：なぜ日本投資家は地方都市に注目するのか？

イオンによるダナン進出の動きは、日系企業のベトナムにおける「地方シフト（Local Shift）」という投資トレンドを鮮明に映し出している。この背景には、主に3つの要因がある。

大都市市場（ハノイ・ホーチミン）の飽和： 二大都市圏では大規模商業施設を開発するための「クリーンな用地（法的整理済みの土地）」が枯渇しつつある。また、賃料の記録的な高騰と、国内外ブランドとの激しい競争により、収益確保のハードルが上がっている。
地方都市（ティア2都市）の魅力： ダナンやハイフォン、あるいはホーチミン近郊の衛星都市（タイニン、ロンアンなど）は、依然として広大な開発余地を残している。また、地方政府による投資優遇措置や、商業開発に向けた明確な土地利用計画も、外資企業にとって大きな魅力となっている。
都市化の加速と所得水準の向上： 中部地域の経済・観光ハブであるダナンでは、中間層が急速に拡大している。これに伴い、国際基準のショッピング体験に対する需要が「爆発期」を迎えている。

2025年から2026年にかけて、小売業のみならず不動産や物流分野においても、地方都市への投資ウェーブが主流になると予測される。

2025年ベトナム小売市場の展望：ライフスタイル型小売の黄金時代

ベトナム小売市場は今、より現代的でマルチチャネルなエコシステムへと質的な転換を遂げようとしている。統計総局および国際機関の予測によれば、2025年は、ベトナムにおいて「ライフスタイル型小売（Lifestyle Retail）」モデルが爆発的に普及する重要な節目の年となる。

地方都市における中間層の台頭 2025年までに、ベトナムの一人当たりGDPは5,000米ドル（〜約78万円）に近づくと予測されている。重要なのは、この成長が二大都市に限定されず、地方都市（ティア2都市）へ強力に波及している点である。可処分所得の増加に伴い、地方消費者のマインドも変化しており、国際的なブランド製品や生活の質を向上させるサービスに対して、より多くの支出を厭わなくなっている。これは、品質と丁寧なサービスで定評のある日本企業にとって、広大な「ブルーオーシャン（未開拓市場）」を意味する。

購買行動の変容：「単なる買い物」から「体験統合型」へ Ｚ世代（Gen Z）やミレニアル世代（Millennials）が消費の主役となる中、ショッピングモールは単に物を買う場所（Shopping）ではなく、統合型デスティネーション（All-in-one Destination）としての役割が求められている。

エンターテインメントと飲食の融合： 新設されるイオンモール・ダナンのような施設では、アミューズメント施設、映画館、飲食エリアの面積比率が全体の30〜40％を占めるようになっている。
コミュニティ空間： 緑地エリアや共有スペース、ライフスタイルイベント（展示会やワークショップ）の開催は、持続的な集客を実現するマグネットとなっている。

サプライチェーンにおける商業施設の新たな役割 Eコマース（E-commerce）の急成長を背景に、大型商業施設は「小型物流ハブ（Hub Logistics）」へと進化している。「クリック＆コレクト（Click and Collect：オンライン注文・店舗受け取り）」モデルや、施設内への配送拠点の統合により、ラストワンマイルの配送効率を最大化している。イオンをはじめとする日本企業が、広域インフラとの接続性が高い立地を重視するのはこのためである。

ASEAN内での戦略的優位性 マクロ経済の安定とインフレ抑制に成功しているベトナムは、近隣諸国と比較しても突出した魅力を維持している。タイのセントラルリテール（Central Retail）や韓国のロッテ（Lotte）、そして日本の小売大手は、市場が完全に飽和する前にシェアを確保しようと、激しい進出競争を繰り広げている。

ケーススタディ：ＢＩＭグループ（BIM Group）とイオンモール（AEON Mall）の「戦略的パートナーシップ」

ＢＩＭグループ（BIM Group）とイオンの関係は、ベトナムにおける現地企業と外資企業の戦略的提携のベンチマークといえる。

強みの相乗効果： ＢＩＭグループ（BIM Group）は用地開発能力、法的手続きのノウハウ、および現地のビジネス文化に対する深い理解を提供している。一方でイオンは、国際的な運営基準、サプライチェーン管理能力、そして世界的なブランド価値をもたらしている。
都市価値へのインパクト： イオンモールの進出は、周辺の不動産価値の向上や住民の生活の質の改善を伴う「ハロー効果」を生み出し、デベロッパーと地域コミュニティの両方に持続可能な利益をもたらす。
成功への示唆： ベトナム市場で成功を収めるためには、実務的なプロジェクト推進能力を持ち、かつ長期的ビジョンを共有できる信頼性の高い現地パートナーを選定することが、日系企業にとって最も重要な戦略となる。

地方展開における課題と法的障壁（ベトナム外資規制小売）

地方市場はポテンシャルが大きい反面、特有のリスクや障壁も存在する。投資判断にあたっては以下の点に留意が必要である。

経済的需要審査（ENT：Economic Needs Test）： 外資系小売企業が2店舗目以降を設置する際に適用されるＥＮＴ規制は、依然として法的な「ボトルネック」となり得る。拡大計画の策定段階から現地の規制運用を精査する必要がある。
物流（ロジスティクス）網の未整備： 中部地域や地方部では、二大都市圏に比べて物流インフラが発展途上である。生鮮食品のコールドチェーン維持や、運営コストの最適化が大きな課題となる。
地域別の消費文化の差異： ダナンやメコンデルタ地域の消費者の嗜好は、ハノイやホーチミンとは異なる特性を持っている。画一的なモデルではなく、詳細な市場調査に基づく「ローカライズ」が不可欠である。

日本企業への提言：M&Aと戦略的提携による市場参入

ベトナム市場への新規参入や拡大を検討している日本企業に対し、以下の3つの戦略を提言する。

M&A機会の戦略的活用： ゼロから用地を確保し法的手続きを進める場合、通常3〜5年の歳月を要する。既に「クリーンな用地」を保有する現地の不動産・小売企業の株式を取得、あるいは事業譲渡を受けるM&A（ベトナムM&A）は、市場シェアを迅速に獲得するための最短ルートである。
専門的な市場調査の実施： 地方都市間の差異は非常に大きいため、投資意思決定の前に、予備調査（フィジビリティスタディ：Feasibility Study）やユーザー行動分析を行うことが必須である。
合弁企業（ジョイントベンチャー：Joint Venture）の設立： 法制度が流動的なベトナムにおいて、現地企業とリソースを共有し、財務的・法的なリスクを分散させる合弁形態は、安定した事業運営を可能にする。